原标题：房地产调查第1期 基本面下行，融资冻结、土拍松绑仍不足以筑成方针底

　　依据12月15日国家统计局发布的数据闪现 ，1—11月份，全国商品房出售金额为161667亿元，添加8.5%，1—10月份全国商品房出售金额增速为11.8%。1—11月份商品房出售面积158131万平方米，同比添加4.8%，1—10月商品房出售面积增速为7.3%。11月末，商品房待售面积50165万平方米，比10月末削减38万平方米。

　　1—11月份，房地产开发企业到位资金183362亿元，同比添加7.2%，其间，国内告贷下降10.8%；使用外资90亿元，下降41.7%；自筹资金59378亿元，添加4.8%；定金及预收款67156亿元，添加17.0%；个人按揭告贷29633亿元，添加9.8%。1—10月份，房地产开发企业到位资金166597亿元，同比添加8.8%。

　　1—11月份，全国房地产开发出资137314亿元，同比添加6%，1—10月份，全国房地产开发出资同比添加7.2%。而1—11月份全国固定财物出资494082亿元，同比添加5.2%。

　　1—11月份，房地产开发企业房子施工面积同比添加6.3%（1—10月同比添加7.1%）；房子新开工面积下降9.1%（1—10月同比下降7.7%）；房子竣工面积同比添加16.2%（1-10月同比添加16.3%）。

　　1—11月份，房地产开发企业土地置办面积18287万平方米，同比下降11.2%；土地成交价款14519亿元，添加4.5%。1-10月份，房地产开发企业土地置办面积15824万平方米，同比下降11%；土地成交价款11410亿元，添加0.2%。

　　1—11月份，房地产开发企业到位资金183362亿元，同比添加7.2%，其间，国内告贷下降10.8%；使用外资90亿元，下降41.7%；自筹资金59378亿元，添加4.8%；定金及预收款67156亿元，添加17.0%；个人按揭告贷29633亿元，添加9.8%。1—10月份，房地产开发企业到位资金166597亿元，同比添加8.8%。

　　11月，沪深300指数跌落1.56%，房地产职业涨幅为2.18%，跑赢沪深300指数3.74个百分点，在28个申万一级职业中排名第13位。

　　从房地产各细分职业来看，房地产开发和房地产服务这两个申万二级职业的涨跌幅别离为2.4%和7.65%，申万三级职业中物业办理涨幅7.65%居首，而商业地产和工业地产别离跌落1.27%和3.38%。

　　11月8日上午，国务院开展研讨中心在深圳举行深圳房地产局势座谈会，招集包含万科，佳兆业，杰出在内的代表性房地产企业、深圳房协以及多家金融安排代表参加座谈。座谈内容包含房地产商场全体局势、当时面对的危险以及对房地产税的观念和定见等。（汹涌）

　　11月9日，我国银行间商场买卖商协会举行房企代表座谈会。据参会人士泄漏，招商蛇口、保利开展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等公司近期均有计划在银行间商场注册发行债款融资东西。上述信号被看作是房企融资环境的逐渐“冻结”。有债券从业人士标明，上述座谈会的举行，意味着房地产企业境内发债的相关方针会有所松动，一起，银行等安排出资者也会经过债券出资等方法从头为房企“输血”，避免房企资金链进一步恶化。

　　我国人民银行11月19日发布的2021年第三季度我国货币方针履行陈述标明，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期影响经济的手法，坚持稳地价、稳房价、稳预期，坚持房地产金融方针的连续性、一起性、安稳性，施行好房地产金融审慎办理制度，加大住宅租借金融支撑力度，合作相关部分和当地政府一起保护房地产商场的平稳健康开展，保护住宅顾客的合法权益。

　　11月12日下午，银保监会党委书记、主席郭树清掌管举行党委(扩展)会议，会议要求，要毫不懈怠地防备化解金融危险，平衡好稳添加和防危险的联系，坚决守住不发生体系性金融危险底线。稳地价、稳房价、稳预期，遏止房地产金消融泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地工业安稳健康开展。

　　【银保监会：房地产合理告贷需求得到满意，10月末银职业金融安排房地产告贷同比添加8.2%】

　　11月19日，银保监会官网发布信息，银保监会新闻发言人近来在答记者问中标明，房地产合理告贷需求得到满意。10月末，银职业金融安排房地产告贷同比添加8.2%。

　　央行官微发布2021年11月个人住宅告贷统计数据，2021年11月末，个人住宅告贷余额38.1万亿元，当月添加4013亿元，较10月多增532亿元。

　　央视新闻11月1日音讯，住宅和城乡建造部标明，全国40个正在建造保证性租借住宅的城市，现在已开工保证性租借住宅70余万套，占全年计划的近多半。住建部标明，本年全国40个正在建造保证性租借住宅的城市，计划新筹措保证性租借住宅93.6万套。1-9月，已开工72万套，占全年计划的76.9%，完成出资775亿元。其间，南京、无锡、宁波、佛山、长春、南宁6个城市已完成年度计划。

　　【深圳：拟引导将既有非寓居宅子改形成保证性租借住宅，年度租金涨幅不超5%】

　　深圳市住建局就《关于既有非寓居宅子改造保证性租借住宅的告诉(征求定见稿)》揭露征求定见，引导搁置和低效使用的既有非寓居宅子改形成保证性租借住宅，有利于进一步拓宽我市保证性租借住宅供应途径。《告诉》清晰，搁置和低效使用的商业、工作、旅馆（酒店）、厂房、研制用房、库房等非寓居类存量房子，可请求改造为保证性租借住宅。改造后的保证性租借住宅面向本市的新市民、青年人等集体租借，租金规范按规则履行，年度租金涨幅不超越5%。

　　11月23日音讯，针对近来网络上传出广州二手房贷能够不必参阅指导价的音讯，广州的国有大行、股份制商业银行以及农商行等多家银行均标明该音讯不实。其间，某国有大行广州个贷司理标明：“现在还没有接到相关告诉。只需有指导价的楼盘，都是依照指导价。”安全银行广州分行标明，现在针对触及指导价楼盘的二手房贷，该行仍参阅政府指导价履行。农商行人士也进行了否定。某银行人士标明，不是不必参阅指导价，可能是部分银行没有严格履行，不扫除少量银行的分支职事务操作中有必定空间。

　　11月30日音讯，国家开展变革委于近来下达京津冀协同开展专项2021年第二批中心预算内出资约18亿元，紧紧围绕支撑和服务北京非首都功用疏解，要点支撑为疏解项目落地供应支撑保证的雄安新区配套设备项目建造，并对北京市通州区与河北省北三县一体化开展、张家口首都水源修养功用区和生态环境支撑区建造、省市接壤区域“断头路”等项目也给予支撑。

　　11月处于二、三轮会集土拍的交代期，月内共有深圳、无锡等6个要点城市拍地，除郑州外，其他5市供地规划均处于各轮高位，再加之三四线城市成交添加，使得月内土地成交规划大幅上涨。商场热度方面，尽管姑苏、南京、深圳等市放宽了竞拍门槛，但22城之外的会集供地城市新一轮会集土拍降温仍在连续，溢价率目标再度走低，仅为3.2%；流拍方面，因为当地国企托底比重仍然较高，土地流拍现象较上月略有好转。全体来看，11月的土地商场连续了低温态势。（克而瑞地产研讨）

　　11月1日，帝欧家居在互动渠道标明，公司与恒大集团及其成员企业此前存在事务来往，恒大集团向公司购买瓷砖产品。到2021年9月30日，公司与恒大集团及其成员企业之间的应收账款余额为7400万元，应收收据余额为4000万元左右。其间，已逾期应收收据余额为4100万元左右，其间3950万元已与恒大集团达到抵房解决计划，现在正在处理相关登记手续。

　　11月1日，绿洲集团微信大众号发布音讯，到10月底，净负债率目标已降至100%以下，第二条红线合格转绿，较原计划提早了8个月。现在，绿洲控股扣除预收账款后的财物负债率继续下降，将全力冲刺最终一条红线合格转绿。一起，有息负债总额10月单月再降70亿元，本年内已下降715亿元，累计较上一年高点下降1379亿元。年内有息负债余额估量降至2300亿元以下，创前史新低。其间，房地工业有息负债余额估量降至1200亿元。

　　记者得悉，奥园健康正在寻求出售旗下的物业事务，一位参加采购买卖的人士泄漏，现在参加洽谈的收买方有碧桂园服务、龙湖才智服务、保利物业等公司，奥园给出的报价是30亿元。关于出售物业股权事宜，我国奥园方面标明：还没有接收到相关音讯，详细以布告为准。(经济调查报)

　　11月1日，华夏美好发布布告称，近期华夏美好及部属子公司新增未能按期归还银行告贷、信任告贷等债款方式的债款本息金额79.16亿元。到布告发表日，华夏美好累计未能按期归还债款本息算计939.79亿元。华夏美好标明，现在正在与未能按期归还债款本息触及的金融安排活跃和谐展期相关事宜。

　　11月22日，华夏美好发布布告，8月23日-11月22日，金融安排累计处置华夏控股股份5666.42万股，累计处置达总股本的1.45%。依据布告，占股本的0.82%股份，金融安排已于2021年8月23日至2021年9月8日以会集竞价买卖方法和大宗买卖方法强制处置。尽管华夏控股作为公司控股股东、王文学作为实践操控人未发生变化，但这次权益变化导致了华夏控股及其一起举动听的持股份额从25.82%变更为24.92%，低于安全人寿及一起举动听的持股份额，然后失掉大股东位置。

　　11月1日，今世置业发布布告称，于本布告日期，2023年到期收据的本金额3.21亿美元仍未获归还，且集团并未接获任何2023年到期收据持有人告诉须作出任何加快归还举动。公司近期接获本集团境外债款职责的一名债权人告诉，其因相关金钱未获付出而要求提早归还其与公司隶属公司（作为告贷人）及公司（作为担保人）缔结的融资协议项下未归还本金额及应计利息约2360万美元并宣告与此相关的若干相关担保安排可强制履行。集团正与债权人评论豁免加快归还及强制履行举动。

　　我国恒大集团多次在揭露场合着重“要全力复工复产”，但现阶段，“保交给”资金缺口仍然巨大。11月14日，董事局主席许家印在一场内部会议上说到，当时我国恒大重要工作之一是赶快康复正常的开发贷事务。一名恒大内部人士向记者泄漏了会议内容。许家印称，现在各级政府支撑我国恒大争夺康复开发贷，恒大内部尤其是资金体系的人员，要加强与金融安排特别是银行的交流。（财新网）

　　11月7日晚间，新城控股（601155）发表计划提早换回3.5亿美元债，或将成为近期A股首例提早换回美元债的房企上市公司。材料闪现，该笔美元债期限为2年；票面年息为7.5%，每半年付出一次，将在2021年 12月16日到期。据挨近上市公司人士泄漏，在近期房企同行呈现债款危机后，公司就做好了预案，预备好了提早换回的资金；本次应该是A股榜首宗美元债的提早换回，换回力度也现在最大的，出资者能够挑选一次性提早换回，或许持有到期日。（证券时报）

　　跟着EDG的夺冠，其背面老板也遭到更多重视。EDG电竞沙龙所属公司为上海阳川电子科技有限公司，该公司的大股东为广州超竞出资有限公司，持股75%；而广州超竞背面的实践操控人为朱一航，持股99%。揭露材料闪现，朱一航是地产企业合生创展集团创始人朱孟依之子，作为地产圈富二代，他的商业地图却远远不限于地产范畴，还进入电力、基建、出资办理、医疗健康，乃至新能源轿车范畴。

　　11月10日音讯，地产债全体回暖。其间，“15世茂02”涨幅11%，“19禹洲02”和“20世茂G1”涨超8%，“19世茂G1”涨超5%，“19世茂G2”和“20融创01”涨超2%。高盛出资组合办理团队近来承受媒体采访时标明，正在买入我国房企债券。

　　11月10日，把戏年控股盘前竞价时段一度跌超50%。前一日晚间，把戏年发布布告称，已接获若干告贷人告诉，要求归还未到期告贷。公司正与相关债权人活跃商量，以就与债权人重续或延伸其告贷或其他安排达到协议。

　　11月14日晚间，我国奥园布告，2021年11月12日，卖方［奥园地产(香港)有限公司，为我国奥园全资隶属公司］与买方（新永出资开展有限公司）缔结协议，据此，卖方有条件赞同出售及买方有条件赞同收买出售股份及股东告贷，价值为现金9亿港元。我国奥园标明，估量承认出售事项的估量亏本约1.77亿港元，出售事项的所得金钱净额拟用于归还告贷融资及用作本集团的一般营运资金。（观念地产网）

　　北交所不只定位服务中小企业，更是聚集支撑立异开展。11月12日北交所正式发布IPO审阅规范，清晰制止金融、房地产、产能过剩职业、筛选类职业、学前教育、学科类训练等企业在北交所上市，企业请求北交所上市有必要充沛发表立异特征，保荐安排也要充沛核对请求上市企业的立异开展才能。

　　11月17日音讯，天眼查闪现，榆林康瑞博置业有限公司于近来建立，注册资本2亿元，法定代表人为刘斯佳，运营范围包含房地产评价；房地产生意；房地产咨询；住宅租借；非寓居宅地产租借；房地产开发运营等。据股东信息闪现，该公司由波司登股份有限公司、上海波司登商务开展有限公司一起持股。

　　11月18日，我国恒大发布布告，于11月17日，公司全资隶属公司与联合资源出资控股有限公司缔结协议，出售恒腾网络集团有限公司16.62亿股面值为0.02港元的已发行股份，购买价为每股1.28港元，较恒腾于2021年11月17日的收市价每股1.69港元折让约24.26%，总价值为21.28亿港元。出售股份占恒腾于布告日期已发行股份约18%。买卖完成后，公司将不再持有任何恒腾股份。

　　阳光城在互动渠道标明，针对近期公司面对的会集偿债压力，公司已活跃与相关出资人交流相应展期计划。2022年一季度前到期/回售的三只美元债已向出资人提出进行交流邀约进行展期。境内债方面，“20阳光优”“18阳光04”“20华济修建ABN001”三笔债券展期12个月的兑付计划已别离于11月3日、11月5日、11月5日经相关出资人表决经过。公司将继续活跃采纳办法化解压力，保证债券持有人的合法权益。

　　据汹涌新闻11月24日报导，从知情人士处得悉，字节跳动将拆分自己旗下的房工事务“美好里”。现在，美好里现已启动了融资计划，将引进外部战略股东，独立开展。这是字节跳动建立以来，榜首次测验事务拆分。字节跳动以为，房工事务重线下、重服务，与字节跳动主营事务关联度不高，因而计划拆分独立开展。现在，拆分计划还在评论中，潜在的出资人，包含红杉我国、中金等财政出资基金，也包含万科、碧桂园等工业资本。引进外部出资人后，未来将作为独立公司运营。

　　11月，房地产商场跌势仍旧，29城成交环比再降4%，同比跌幅扩至32%。仅一线成以上二、三线城市成交疲软，同比跌幅继续扩展。土地商场继续惨白，深圳、姑苏、宁波和无锡三轮会集土拍敞开，土拍热度均低于二轮，溢价率再创前史新低，流拍率仍处23%的高位。在房企资金压力未见本质改进情况下，缓拿地乃至不拿地已是一致。

　　展望12月，近期中心多部委密布表态，清晰指向涉房融资冻结，个人按揭告贷边沿改进。但银职业金融安排根据放贷的危险偏好考量，信贷方针松绑首要利好国企、央企及优质民企，那些“问题”房企融资环境较难本质性改进，资金周转压力或将不断加重。

　　预期的商场底没有真实到来。现阶段房企加强出售回款仍是榜首要务，估量年底企业将加大供货力度，并推出更大力度的优惠办法，打折降价潮或将延伸。受此影响，年底成交有望企稳，但上升起伏有限。（克而瑞研讨院）

　　2021 年下半年数据全面回落，估量 2022 年上半年将继续承压。在“房住不炒” 的主基调下， 自上一年“三道红线”方针发布以来，本次调控方针定力较强， 咱们以为“三道红线”、“房贷会集度”、“会集供地”等长效机制将会长时间履行，但现在商场基本面下行超预期， 短期内方针底部现已呈现，估量信贷端及需求端将会有适度放松。跟着职业出清加快， 具有杰出安排办理、盈余、控负债才能的房企将表现更强的添加潜力。（国盛证券）

　　房地产职业迈向存量年代，物业办理职业的开展对我国居民家庭中心财物保值增值具有重要意义，其在商场中的位置日益凸显。物业办理职业规划已打破万亿大关，而在增值服务、根底物业服务等范畴仍有较大的拓宽空间，职业在生长继续性以及盈余才能继续性上均有必定保证，当时首要受房地产职业信用危险影响呈现显着调整，当时房地产职业方针已在纠偏，板块估值仍处于相对低位。（万联证券）

　　从需求端来看，1—11月，商品房出售面积同比添加4.8%，商品房出售额添加8.5%，1—10月商品房出售面积、出售金额别离同比添加11.8%、7.3%，比照来看添加起伏较前10月有所收窄，但仍高于上一年1—11月商品房出售面积、出售金额增速（7.2%、1.3%）。年代商学院以为，并非商品房出售商场热度高于上一年同期，首要在于新冠疫情带来的低基数效应并未彻底衰退。

　　11月末，商品房待售面积较10月末仅削减38万平方米。结合CRIC数据可见，11月大都城市库存继续上升、消化周期继续恶化，房企出售端继续承压。

　　从供应端来看，1—11月，房地产开发企业房子施工面积同比添加6.3%，不及1—10月增速（7.1%）；房子新开工面积下降9.1%（1—10月同比下降7.7%）；房子竣工面积同比添加16.2%（1-10月同比添加16.3%）。在库存继续上升、消化周期恶化下出售端压力逐渐增大。

　　从融资端来看，1—11月，房地产开发企业到位资金同比添加7.2%，不及1—10月添加率（8.8%）。详细而言，1—11月来源于国内告贷、外资的资金别离同比下降10.8%和41.7%；定金及预收款、个人按揭告贷别离同比添加17.%和9.8%；自筹资金小幅添加4.8%。可见，出售端的定金及预收款、个人按揭告贷是房企到位资金增速的首要贡献力量，年代商学院以为，若金融安排对房企告贷的缩短态势未缓解，出售端萎靡对房企现金流的负面影响将加大。

　　从出资端来看，1—11月，全国房地产开发出资金额同比添加6%，不及1—10月增速（7.2%），但仍高于1—11月份全国固定财物出资增速（5.2%）。融资端压力增大，1-11月置办土地面积与土地成交价款别离下降11.2%和添加4.5%。

　　结合我国银行间商场买卖商协会举行房企代表座谈会、央行发布的2021年第三季度我国货币方针履行陈述等动作，好像标明房企融资环境正在逐渐“冻结”，年代商学院则以为，现在仍不足以阐明“方针底”闪现。房企资金压力将有所缓解，但在职业全体缩短的布景下，资金仍将首要向财政稳健的绿档房企歪斜。第三批土拍门槛有所下降，也仅仅对此前会集供地流拍率较高的短期方针“纠偏”，利好尚有才能拿地（现金流情况较好）的房企。

　　此外，在预售监管方面，除成都外，北京、漳州、石家庄等多个城市出于对房企信用危险分散的忧虑，提高了预售资金的监管份额，必定程度上会加重房企现金流压力。能够看到，方针仍然松紧有度，谈不上底部拐点。回来搜狐，检查更多

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